Genel Mevzuat

KONYA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ I. BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER AMAÇ : MADDE : 1- Bu Yönetmeliğin amacı, Konya Büyükşehir Belediyesi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşme yerleri ile yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. KAPSAM : MADDE : 2- Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 3030 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile , 3194 Sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanan bu yönetmelik Konya Büyükşehir Belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki alanlarda uygulanır. KANUNİ MESNET : MADDE : 3- Bu yönetmelik, 3194 Sayılı İmar Kanununun (4) ve (44) ncü maddesi ile Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 3030 Sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinin (8) nci maddesi gereğince hazırlanmıştır. İMAR PLANI KAYIT VE HÜKÜMLERİNİN ÖNCELİĞİ : MADDE : 4- Bu yönetmelikte yazılı hükümler, İmar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır. Ancak İmar planlarında parselasyon durumları ve bina kütleleri, bilhassa bu maksatla etüd edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar planı kayıtlarından sayılmazlar. İMAR PLANLARINDA VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR : MADDE : 5- a)İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulamayı takdir yetkisi, ilgili ilçe Belediye Başkanına aittir. b)Yine imar planlarında açıklanmamış veya bu yönetmelikte yer almayan ve/veya tereddüde düşülen konularda ilgililerince Büyükşehir Belediye Başkanlığının görüşü alınmak üzere ilçe Belediyesine müracaat edilir. Büyükşehir Belediyesinin görüşü doğrultusunda uygulama yapılır. c)Bunun dışında , bu yönetmelik esaslarına aykırı olarak ilgili ilçe Belediyesince yönetmelik hükmü ve benzeri kararlar alınıp uygulanamaz. DİĞER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİĞİ : MADDE : 6- Bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak olan bütün yapılar, imar planına uygunluğu yanında fen, sağlık ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun,tüzük ve yönetmelik hükümlerine de uymak zorundadır. Ancak bu yönetmelikteki hükümler ile diğer yönetmelik hükümleri arasında çelişki olması durumunda, Büyükşehir Belediye Başkanlığının görüşü alınır ve bu görüşe uyulur. İSTİSNALAR : MADDE : 7- Bu yönetmeliğin; a) ( Ek: 19.12.2003 / 75 ) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı yönetmelikleri ile afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik hükümlerine aykırı maddeleri sit ve koruma alanları, gecekondu önleme bölgeleri ile afet bölgelerinde, b) ( Ek: 19.12.2003 / 75 ) 26.07.2002 tarih ve 24827 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ?Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik? hükümlerine aykırı maddeleri uygulanmaz. MADDE : 8- a)Resmi ve umumi binalar ile Sanayi Tesisleri bölge kat nizamına imar planında belirlenen yapı inşaat alanına ve en az bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydıyla bu yönetmeliğin derinlik, cephe ve iç ölçülerine tabi değildir. b)Umumi ve Resmi binalarda, Kentsel Sosyal Kültürel ve Teknik Altyapı Alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis, açık alan düzenlemelerinin, özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur. RUHSATSIZ VEYA RUHSAT EKLERİNE AYKIRI YAPILARDA TAMİR VE TADİLAT ESASLARI : MADDE : 9- a)Ruhsat alması gerektiği halde, ruhsatı alınmadan veya ruhsat eklerine aykırı olarak yapılan yapılar kanun, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun hale getirilmedikçe bunların tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez. Bir yapıdaki bağımsız bölümlerden herhangi birinin imar kanunu,imar planı veya yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer bağımsız bölümlerin tamir, tadil veya ilave işlemlerini durdurmaz. Ancak, ruhsat hilafı husus binanın ortak kullanım alanında ise, bu madde hükümleri uygulanmaz. Ayrıca, imar mevzuatına aykırı yapıların bulunduğu parsel içinde; imar mevzuatına uygun olarak yapılmış olan diğer yapılar mevcut ise, bunların tamir, tadil ve ilavelerine veya yeniden yapılması mümkün olan yapılara müsaade edilir. b)17.01.1957 tarihinden önce yapılmış olup, kullanma izni almış kabul edilen binalar hariç, ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı olarak yapılan binalara, 3290 ve 3366 ile değişik 2981 sayılı yasadan faydalanarak ruhsat ve kullanma izni almış olsalar da; kanun, imar planı, imar ilke kararları ve yönetmelik esaslarına uygun hale getirilmedikçe, bunların esaslı tamir ve tadillerine izin verilmez. Bu tip yapıların kullanımlarının devamını sağlayabilmek için yıkıp yeniden yapmamak ve hacimce bir genişlemeye meydan vermemek şartıyla basit tamir ve tadil işlemlerine izin verilir. ELEKTRİK VE SU HİZMETLERİNDEN FAYDALANMA : MADDE : 10- a) Yapı Kullanma İzni Alınmamış Binalar : Yapı kullanma izni olmayan binalar izin alınana kadar elektrik, su tesis ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir. b) Yapı Kullanma İzni Alınmış Binalar : Yapı kullanma izni verilmiş binalarda, sonradan ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı işler yapıldığı takdirde, bunlar düzeltilmesine veya ruhsata bağlanmasına kadar binanın bu kısımlarında elektrik, su gibi hizmetlerin devamına izin verilmez. Ruhsat ve eklerine aykırı yapılan husus, binanın ortak kullanım alanında ise , binanın tümü elektrik ve su gibi hizmetlerden faydalandırılmaz. BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE İNŞAAT : MADDE : 11- Belediyelerin tasarrufundaki yerler üzerinde, otobüs durağı, büfe, hela, trafo merkezi vb. gibi kamu hizmetlerinin görülebilmesi için lüzumlu tesislerin inşaasına, ancak Büyükşehir Belediyesince mahzur görülmeyen hal ve şekillerde ve o yerin karakterini muhafaza etmek şartı ile izin verilebilir. YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYENİN YETKİSİ : MADDE :12- İlgili Belediyesi, gerekli görülen yerlerde, yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre, yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe şeklini, boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Evvelce yapılmış yapılar da bu hükme tabidir. MADDE : 13- Bu yönetmelikte belirtilen ölçülere aykırı yapılan tecviz sınırındaki binalar şehircilik düzenine; kanunlara imar planına, fen ve sağlık şartlarına aykırı olmamak kayıtları ile ilgili ilçe Belediyesi, imar birimlerince sunulan teknik rapor çerçevesinde Belediye Başkanı veya yetkili kılacağı bir Belediye Başkan Yardımcısı İmar işlerini yürüten birim amirlerinden oluşan bir teknik kurulca uygun görülmek şartı ile bu yönetmelik hükümlerine bağlı kalınmaksızın inşaat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi verilebilir. YÖNETMELİĞİN DEVAM EDEN VEYA BİTMİŞ YAPILARA UYGULAMA BİÇİMİ : MADDE : 14- Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce, mevzuata uygun olarak ruhsat alınıp, yapılmasına başlanmış olan yapılara, ruhsatnamedeki esaslara göre devam edilir. Yine bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış yapılarda, gerek ruhsat aldığı tarihte yürürlükte olan yönetmelik, gerekse bu yönetmelik hükümlerine göre incelenerek hakkında lehte olan hüküm uygulanır. ( Ek : 18 2.2005 / 23 ) Ruhsatın bir veya daha fazla yapıyı kapsaması halinde, her yapı yerinde ayrı ayrı incelenerek değerlendirilir. İnşaatın başlanılmamış bloklara yürürlükteki son plan ve mevzuat hükümleri uygulanır. II . BÖLÜM TANIMLAR İMAR PLANINA İLİŞKİN TANIMLAR MADDE : 15 - l-Nazım İmar Planı : Varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastro durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme, yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır. 2-Uygulama İmar Planı : Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastro durumu işlenmiş olarak Nazım İmar Planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. 3- Revizyon İmar Planı :Gerek Nazım ve gerekse Uygulama İmar Planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının sorun olduğu durumlarda planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapımı tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır. 4- İlave İmar Planı : Mevcut imar planını gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği hallerde mevcut imar planına bitişik ve onun genel arazi kullanış karakteri ile tutarlı ve onunla ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış bulunan planlardır. 5- Mevzi İmar Planı : Uygulama imar planı sınırları dışında olup, bu planla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan ve sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçları kendi bünyesinde sağlanmış imar planıdır. 6- Koruma Amaçlı İmar Planı : Sosyal, Ekonomik , Estetik, Turistik, Sağlık yönlerinden önemli olan tarihi ve doğal değerleri çağdaş planlama yöntemleri ile ele alınıp kamu yararlarına yönlendirmesi amacı ile yapılan plandır. 7-Islah İmar Planı : Üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanları ile imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan müstakil, hisseli arsa veya arazilerde, imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılaşan ve bu nedenle uygulama kabiliyeti kalmamış imar planı olan alanlar ile ıslah imar planı olabilecek nitelikte belediyesince belirlenen ve özel parselasyon planı bulunan alanlarda yapılan planlardır. 8- İmar Planı Değişikliği : Onaylı imar planında arazi kullanışlarının türünde, büyüklüğünde, konumunda, yoğunluğunda veya ulaşım sisteminde imar planı ana kararlarını bozmayacak biçimde mevzi olarak getirilen değişikliklerdir. 9- Yerleşim Alanı (Planlama Alanı ) : İmar planı sınırları içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. 10- Parselasyon Planı : Uygulama imar planı üzerinde belirlenen bir yapı adasının, imar planının öngördüğü yerleşme ve arazi kullanım biçimine bağlı yapı düzenlerine, bina nizamlarına, cephe hatlarına ve bahçe mesafelerine uygun şekilde boyutları ve alanı hesaplanmış düzgün imar parsellerine ayrılmasını düzenleyen planlama kademesidir. KENTSEL KULLANIM ALANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR MADDE : 16- a-KONUT ALANLARI : İmar Planlarında konut yapımı için ayrılan yerleşik konut alanlarından, gelişme konut alanlarından ve toplu konut alanı, gecekondu önleme bölgesi ve afet konutları alanı gibi özel konut alanlarından oluşan iskan bölgeleridir. a1) Yerleşik Konut Alanları (Meskun alan) : İmar planlarında belirlenmiş yoğunluğu ve yapı düzeni korunacak, düzeltilecek veya yenilenecek mevcut ikamet bölgeleridir. a2) Gelişme Konut Alanları (İnkişaf alanı) : İmar planında belirlenmiş yüksek, orta veya düşük yoğunlukta öneri konut alanlarıdır. b- DİĞER KONUT ALANLARI : b1) Bağ ve Sayfiye Alanları : Düşük yoğunlukta en çok iki katlı yapılanma şartları belirlenmiş konut bölgeleridir. b2) Ağaçlandırılacak ve Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar : Özellikle Tarım Alanlarının korunması amacı ile düzenlenmiş çok düşük yoğunluklu konut bölgeleridir. b3) Toplu Konut Alanı : 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak ilgili belediyesince tespit, ilan ve idare edilen ve bizzat ya da bağlı kuruluşları aracılığıyla imarlı arsa ürettiği, arsa satışı ve inşaat uygulaması yaptığı Büyükşehir Belediyesince de uygulama sınırları nazım imar planında belirtilmiş İlçe belediyesinin kentsel proje alanıdır. b4) Gecekondu Önleme Bölgesi : 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir. c- ÇALIŞMA ALANLARI : İmar planlarında Kamu Kurumu alanları, yönetici merkez alanları, ticaret alanları, konut dışı kentsel çalışma, sanayi ve depolama alanları gibi kentin çalışma hayatına ayrılan alandır. c1) Kamu Kurumu Alanları : Resmi veya İdari tesis alanlarını, büyük alan kullanımını gerektiren Kamu Kuruluş ve servis alanlarını, Askeri Alanları veya yapı ölçeğinde resmi idari ve umumi binaları içeren alanlardır. c2) İskan Ünitesi merkezi : Kentte yaşayanların gıda, giyim, eğlence, yemek gibi günlük gereksinimlerini karşılayan ticari ve sosyo kültürel merkezlerdir. c3)Ticaret Alanları : Ticaret bölgesi, ticaret yolu, toptan ticaret alanı, ticari depolama alanı ve Pazar alanlarını kapsayan alanlardır. c3a) Ticaret Bölgesi : Sadece ticari amaçlı yapılar için ayrılmış alanlar olup, bu bölgelerde bürolar, işhanları, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, bankalar, oteller, yurtlar,sinema , tiyatro gibi sosyo kültürel tesisler ile yönetimle ilgili binalar yapılabilir. c3b) Ticaret Yolu : Ticaret bölgelerinde yapılan binalar ile zemin kat haricinde üst katlarda konutlarında yer alabileceği ticaret parselleri dizisinden oluşan yollardır. c3c) Toptan Ticaret Alanı : Toptan ticaret ve bu gaye ile ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin bulunduğu alanlardır. c3d)Ticari Depolama Alanı : Sadece ticari depolama ile ilgili tesislerin bulunduğu alanlardır. c3e) Pazar Alanı : Sabit semt pazarı, açık pazar yeri, buğday pazarı, hububat ve hayvan pazarı gibi pazarların bulunduğu alanlardır. c4) Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları : Bu alanlar içerisinde; Motel, Lokanta, yüzme havuzu bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz, atık ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan tesisler ile parlayıcı ve yanıcı maddeler üretmeyen ticari ve sanayi depolama tesisleri yapılabilen alanlardır. c5) Sanayii Depolama Alanı : İmar planlarında her türlü sanayi ve depolama tesislerine ayrılmış alanlardır. Bu bölgeler içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesislerde yapılabilir. d-BİNALARDA İSTEĞE BAĞLI KAT KULLANIMI d1)Konut alanlarında zemin katın ticari olarak kullanılması: İmar planında mesken sahasına ayrılan bölgelerde resmi kurum, umumi bina, gayri sıhhi müessese, her türlü alkollü içki satışı, depolaması ile ticari depolama alanı haricinde zemin katlar ticari maksatla kullanılabilir. Bu durumda ortak kullanılan veya her bağımsız bölüm için WC yapılması gerekir. d2)Ticaret Bölgelerinde Binaların Konut Olarak Kullanımı İmar planlarında ticaret bölgelerine ayrılan alanlarda, projesinde belirtilmek kaydı ile zemin üzerindeki katlar konut olarak kullanılabilir. e-KENTSEL SOSYAL KÜLTÜREL VE TEKNİK ALTYAPI ALANLARI : Açık ve yeşil alanlar, eğitim, sağlık, sosyal, kültürel ve dini tesisler ile mezarlık ve turizm yerleşme alanlarını içeren kent alanlarıdır. e1) Açık ve Yeşil Alanlar : e1a) Aktif Yeşil Alanlar (Rekreasyon Alanları) : Parklar, hayvanat ve botanik bahçeleri, çocuk bahçeleri, piknik, eğlence ve dinlenme alanları, oyun alanları ile yaya yollarının bulunduğu kamuya açık ve içinde yaşanılan yeşil alanlardır. e1a1) Parklar : Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ve dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse ancak büfeler, pergolalar, bekçi kulübesi sınırları belirleme şartı ile açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Gerekli durumlarda açık spor tesisleri yapılabilir. İnşaat alanı katsayısı ; (0.05) Yüzde beşi, bina yüksekliği ; 6.50 metreyi aşamaz. e1a2) Çocuk Bahçeleri : 0-12 yaş grubunun ihtiyaçlarına cevap verecek alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçleri bu alanlarda yer alır. Büfe, havuz, pergola, bekçi kulübesi ve genel heladan başka tesis yapılamaz. İnşaat alanı kat sayısı; (0.05) yüzde beşi, kat yüksekliği ; 6.50 metreyi geçemez. e1a3) Piknik,Eğlence ve Dinlenme Alanları : Kentlerde günübirlik eğlenilecek ve dinlenilecek alanlardır. Bu alanlarda büfeler, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, sınırları belirlemek şartıyla lokanta, gazino, çayhane tesisleri ile otoparklar ve yeşil bitki örtüsü bulunur. İnşaat alanı kat sayısı; (0.05) yüzde beşi, bina yüksekliği; 6.50 metreyi geçemez. e1a4) Oyun Alanları : Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan kamuya açık alanlardır. Bu alanlarda; futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesisler bulunabilir. (KAKS kapalı alanlar için ; (0.05) ' i geçemez.) e1b) Diğer Yeşil Alanlar : Ağaçlandırılacak alanlar, orman ve koruluklar, fidanlıklar, mera ve çalılık alanlardan oluşan pasif yeşil alanlardır. e1b1) Aktif Yeşil Alanlar : Fuar, Lunapark, açık spor alanları, su yüzeyleri gibi girişi kontrollü olarak kamuya açık faaliyetlerin düzenlendiği alanlardır. e1b1a) Fuar Alanları : Aktif açık alanlar olup, münferit aktiviteye bağlı olduğu gibi çeşitli fonksiyonlarda bir arada bulunabilir. Kentlinin boş zamanlarını değerlendirmek eğlence ve dinlenme amacı yanında sanayi, tarım vb. ürünlerin sergilendiği , ticaret yapılan, çağdaş, teknolojik, sosyal tesis ve ilgili yönetim merkezleri ile donatılmış alanlardır. İnşaat alanı kat sayısı ; (0.10) olup, bina yüksekliği serbesttir. İnşaat alanına sadece sabit tesisler girer. Günü birlik olabileceği gibi süreli ve kalıcı olabilir. e1b1b) Açık Spor Alanları : Stadyum, Hipodrom, Atlı Spor, Atletizm sahası, Paten, Basketbol, Voleybol, Tenis sahası vb. gibi girişi kontrollü kapalı ve açık seyir imkanları ile gerekli tesislere ve otoparka sahip alanlardır. e1b1c) Su Yüzeyleri : Havuz, Yüzme havuzu, su eğlence merkezi, göl, gölet gibi girişi veya kullanımı kontrollü olarak kamuya açık faaliyetlerin düzenlendiği su alanlarıdır. Gerektiği kadar otopark ve kapalı alan düzenlenebilir. e2-Kapalı Spor ve Sergi Alanları : Spor ve sergi etkinliklerinin yapıldığı kapalı alanlardır. Otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla bina yüksekliği serbesttir. e3 Eğitim Tesis Alanları : Kamu veya özel kişilerce ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak Temel Eğitim Öncesi Öğretim, İlköğretim, Orta Öğretim, Mesleki Teknik Öğretim ve yüksek Öğretim tesislerinin bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda; Bina inşaat alanı en fazla E: 0.60 ve yükseklik H: MAX= serbesttir. e4 Sağlık Tesis Alanları : Kamu ve özel kişilerce ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak Hastane, Dispanser, Sağlık Ocağı, Sağlık Evi, Sağlık Merkezi ve Doğum Evi gibi tesislerin bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda bina inşaat alanı en fazla E= 0.60 ve yükseklik Hmax= serbesttir. e5 Sosyal Tesis Alanları : İlgili mevzuata göre yapılacak Huzur Evi, Yetiştirme Yurdu, Çocuk Yuvaları ve Köyleri, Sığınma Evleri, Gündüz Bakımevi (Kreş), Bakım ve Rehabilitasyon Merkezi gibi tesislerin bulunduğu alanlardır.E=0.60 ve yükseklik Hmax=serbest dir. e6 Kültürel Tesis Alanları : Kütüphane, Konferans ve Seminer Salonları, Konser, Tiyatro, Sinema, Sergi Salonu gibi Kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır.E=0.60 ve yükseklik Hmax=serbest dir. e7- Teknik Alt yapı Tesis Alanı : Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon, haberleşme, drenaj ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile yollar, genel açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimlerdir. e8 Dini Tesis Alanları : İbadete açık dini tesisler ile bunlarla ilgili diğer sosyal tesisleri içeren binaların bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda TAKS= 0.40 yükseklik Hmax= serbesttir. Ancak ibadet dışı yapılacak müştemilatlar H= 6.50 m.yi geçemez. e9- Mezarlık Alanları : İlgili mevzuata göre tespit ve tesis edilen cenaze defin alanlarıdır. e10- Turizm Yerleşme Alanları : Otel, Motel, Pansiyon ve Kamping gibi konaklama tesisleri ile günü birlik tesislerden oluşan turistik işletme alanlarıdır. e11- Kentsel Koruma Alanları : Kendi mevzuatlarına göre yapılanma şartlarına sahip SİT alanları, Kentin genel görünümü ve Kent estetiği açısından özel önlemler uygulanacak bölgeler, tarımsal niteliği açısından korunacak alanlar, yapı yasağı yada sınırlaması getirilen alanlar, jeolojik sakıncası olan alanlar, su kaynakları koruma kuşağı ile kıyı koruma kuşağı içinde bulunan alanlardır. e12- İnternet Bilgi Hizmet Salonları: İnternet ve Bilgisayar hizmetlerinden, halkın istifadesine açık mekanlardır. İmar planında aksine bir hüküm bulunmadıkça ahşap kargir yapılar ile, sit kapsamındaki tarihi her türlü yapılarda bulunmamak, alkollü içecek satışı yapmamak ve gerekli olan havalandırmayı sağlamak şartı ile Ticaret Bölgelerinin Zemin Katlarında İnternet Bilgi Hizmet Salonlarına açılmasına izin verilebilir. Ancak konutların zemin katlarında yönetmeliğin (Madde 16 d1) fıkrasına göre açılabilecek yerlerde ilgili İlçe Belediyesinin Encümeni yetkilidir. Bu mekanlarda iç yükseklik; (Taban döşeme üst kotundan tavan tabliyesi üst kotuna kadar) (3.25) m. den az olamaz. ADA VE PARSELLERE AİT TANIMLAR : MADDE : 17- a- ADALARA AİT TANIMLAR : a1) Kadastro adası : Kadastro yapıldığı zaman oluşan veya oluşmuş adadır. a2) İmar Adası : İmar planı ve imar ilke kararlarındaki esaslara göre oluşan veya oluşmuş tüm çevresi imar yolları ve/veya imar planı sınırı ile belirlenmiş adadır. b- PARSELE AİT TANIMLAR : b1) Kadastro Parseli : Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. b2) İmar Parseli : İmar Kanununa, imar planı ve yönetmeliğine göre gerekli teknik ve kanuni işlemlerden sonra oluşmuş, üzerinde bina veya binalar yapılabilen parseldir. b2a) Parsel Ön Cephesi : Parselin yola bakan cephesi ön cephesidir. İmar planında parsel cephesi; yön işareti ile veya yapı kütlesi belirtilerek veya parsellerin yüz alacakları cepheyi belirleyen ada içi çizgisi veya kat ayırım çizgisi, yahut da herhangi bir şekilde belirtilmemişse, birden fazla yola cephesi olan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parselin ön cephesidir. Yol genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar parsele ait ön cephedir. b2b) Köşe başı Parsel : Birbirine komşu, birden fazla cephesi yola bakan parsel, köşe başı parseldir. b2c) Parsel Derinliği : Parsel ön cephe sınırına parsel arka sınırının her köşe noktasından inilen dik uzaklıkların ortalama mesafesidir. b3) Parsellerde Bahçe Tanımı : b3a) Ön Bahçe : Parsel ön cephe sınırı ile bina ön cephe hattı arasında kalan parsel parçasıdır. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde bina ile yol arasında kalan, tüm bölümler ön bahçe şartlarına tabiidir. b3b) Arka Bahçe : Parsel arka sınırı ile bina arka cephe hattı arasında kalan parsel parçasıdır. b3c) Yan Bahçe : Ön ve arka bahçeler dışındaki bahçelerdir. c- BAHÇE MESAFELERİ : Binanın zeminde yol, yeşil saha, park vb. ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir. YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR : MADDE : 18- İNŞAAT ALANINA İLİŞKİN TANIMLAR: a- Taban Alanı : ( Değişik : 31.7.2003 / 46 ) Teraslar ve bina giriş merdivenleri hariç olmak üzere binanın ?Kırmızı Kot Seviyesinde? taşıyıcı sistemin çevrelediği alandır. Bu alan ışıklıklar, galeri boşlukları, iç avlular, yangın merdivenleri, açık merdivenler, iç bahçeler, her nevi baca boşluğu ve pergolalar dahil değildir. Bahçede yapılacak eklenti ve müştemilat taban alanından sayılır. b- Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. c- Yapı İnşaat Alanı: İnşa edilen bodrum, asma katlar, çekme katlar, iskan edilen çatı arası dahil bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonra kalan alanların toplamıdır. d- Toplam Bina İnşaat Alanı: KAKS ve EMSAL?e esas olan alandır. İskan edilsin veya edilmesin bodrum ve çatı katlar dışındaki tüm inşaat alanıdır. Bu alana; d1) Tesisat Katları, d2) Galeri boşlukları, d3) Ara katlar, d4) Yangın merdivenleri, d5) Açık merdivenler, d6) Açık çıkmalı balkonlar, d7) Merdiven kovasındaki boşluk, d8) Zemin kattaki taşlık alanlarının tamamı, d9) İç bahçeler d10) Işıklıklar, d11) Her nevi bacalar, d12) Saçaklar, d13) Pergolalar, d14) Gömme ve yarı gömme olarak yapılan balkonlardan çıkmalar hariç, (2.00) m. derinliğe kadar olan alanları, dahil edilmezler. e- Kat Alanları Katsayısı: (KAKS) Toplam bina inşaat alanının imar parseline oranıdır. f- Emsal: (E) KAKS?a esas olan bina inşaat alanının parsel alanına oranıdır.Bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile bina cephe, derinlik ve inşaat nizamı serbesttir 2- YAPI YAKLAŞMA SINIRI : Planda ve/veya yönetmelikte belirtilmiş olan yapının yola, yeşil sahaya, park vs. ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. 3- BİNA KÜTLESİ İLE İLGİLİ TANIMLAR : a-Bina derinliği : Binanın ön cephe hattıyla, arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır. b- Tabi Zemin : Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir. c- Su basman Seviyesi : TAKS' a esas olan ve belirlenen kırmızı kot üstünde kalan ilk döşeme üst seviyesidir. d- Saçak Seviyesi : Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. e- Bina Yüksekliği : Binanın kot aldığı bitmiş tretuvar seviyesinden veya belirtilen kırmızı kottan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. İmar planı veya yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. f- Kat Yüksekliği : Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. 4- BİNA KAT TANIMLARI : a- Bodrum Kat : Zemin katın altındaki katlardır. b- Zemin Kat : Binanın su basman kotunun üzerindeki ilk kattır. c- Asma Kat : Zemin kat iç yüksekliği en az (5.00) m. olan ve zemin katla birlikte düzenlenen, ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar, kendi bağımsız bölüm alanının % 80'ini geçmemek üzere iç yüksekliği (2.40) m. den bağımsız bölüm taban alanı (50.00) m2.den az olmamak üzere yapılır. d- Ara Kat : Zemin kat iç yüksekliğinin en az (5.00) m. yapılması durumunda, binanın ortak kullanma yeri olarak düzenlenen kattır. Bağımsız bölüm olarak kullanılamaz ve herhangi bir bağımsız bölüme eklenti yapılamaz. Ara katlar, iç yüksekliği (2.40) m. az olmamak üzere yapılabilir. e- Tesisat Katı : Binaların katları arasında veya son kat döşemesi üzerinde inşaat alanı kapsamı dışında bina kat adedinden sayılmayan iç yüksekliği; katlı binalarda (2.00) m.yi, yüksek katlı binalarda (3.00) m.yi geçmeyen ve iskan edilmeyen sadece tesisat için kullanılan ortak alandır. f- Normal Kat : Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır. 5-YÜKSEK KATLI BİNALAR : 13 veya daha yüksek katlı binalardır. 6- BİNA CEPHE HATLARI : a) Bina Ön Cephe Hattı : Bir parselde Plan veya Yönetmelikle belirlenen ve ön bahçe mesafesinin bittiği yerden başlayan inşa edilecek binanın zemin katının parsel ön cephe hattı yönündeki yola mesafesini tanımlamak üzere ve binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden , diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan, bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe hattıdır. b) Bina Yan Cephe Hattı : Ön cephe hattına komşu olan ve binanın zemin katının parsel yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır. c) Bina Arka Cephe Hattı : Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın zemin katının parsel arka cephe hattı yönündeki parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır. 7-BAĞIMSIZ BÖLÜM ALANLARI : a) Bağımsız Bölüm Brüt Alanı : Bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alandır. Bu alandan balkon., teraslar, ışıklık,her türlü baca, çok katlı bağımsız bölümlerde, merdiven, asansör ve katlar arasındaki boşluk (Galeri boşluğu) düşüldükten sonra kalan alanlardır. b) Bağımsız Bölüm Net Alanı (Faydalı Alan) : Bağımsız bölüm içerisinde, duvarlar arasında kalan, proje üzerinde gösterilen kaba yapı boyutlarının her birisinden (2x2,5 cm. sıva kalınlığı) (5)'er cm. düşülerek bulunan temiz ölçülerle hesaplanan faydalı alandır. Bağımsız bölümlerde, kapı ve pencere şeritleri, ışıklıklar ve her nevi bacalar ile bunların çıkıntıları, karkas binalarda taşıyıcı elemanların duvarlardan taşan dişleri, balkonların veya su basman seviyesinden (0.15) m.den daha az kottaki terasların toplamının (2.00) m2.si, çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve diğer katlarda yükselen blokların oturduğu teraslar, çok katlı ve dubleks dairelerde, iç merdivenin ulaştığı katta merdiven boşluğu, merdivenin başladığı katta merdivenin altında (1.70) m. yüksekliğinden az olan yerler, dubleks dairelerde katlar arasındaki boşluklar, yapının ortak alanlarından gelen paylar bodrumlarda, bağımsız bölüm başına bir adet, bağımsız bölümün bulunduğu bina veya kat dışında, bağımsız bölüm başına (4.00) m2.den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, iklimlendirme odası, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında, bağımsız bölüm başına (18.00) m2.den büyük olmamak üzere yapılan garajlar faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki, kömürlük veya depoların (4.00) m2.yi, garajların (18.00) m2.yi aşan miktarları ait oldukları bağımsız bölümün faydalı alanına dahil edilir. BİNAYA İLİŞKİN TANIMLAR MADDE : 19- a-BİNA : Kendi Başına kullanılabilen , üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. b-BİNA KULLANIM TANIMLARI : b1) Resmi Bina : Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve Belediye ye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir. b2) Umumi Bina : Resmi binalar ve kamu hizmeti için kullanılan binalarla, ibadet yerleri, resmi veya özel eğitim, sağlık ve spor tesisleri, sinema, tiyatro, kütüphane, kültür merkezi, eğlence yeri, her türlü oyun salonu, kıraathane, lokanta ve yemek salonu, otel, yurt, kapalı otopark, genel garaj, genel sığınak, alış veriş merkezi, iş hanı ve bunlara benzer umuma mahsus binalardır. b3) Mevcut Bina : Bir yapı adasında inşaa edildiği tarihte yürürlükte olan mevzuata uygun olarak teşekkül etmiş olup da halen o yerde uygulanması gereken imar mevzuatına göre aynen veya statik sakınca göstermeksizin ek veya değişiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün olan ve o ada içinde yapılacak diğer binalara özel koşullarda emsal teşkil eden bina veya korunması gerekli tescilli eski eserlerdir. c-BİNA NİZAMI İLE İLGİLİ TANIMLAR : c1) Ayrık Nizam : Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. c2) Blok nizamı : İmar planı veya bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli veya bahçesiz yapı nizamıdır. c2a) Ayrık Blok : İmar planında blok ölçüsü ve/veya bahçe mesafe ölçüleri verilmiş olan ve hiçbir komşu bina ile birleşmeyen blok nizamıdır. c2b) İkili Blok :(İkiz blok nizamı ) : İmar planında blok ölçüsü ve/veya bahçe mesafe ölçüleri verilmiş bir tarafından komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan blok nizamıdır. c2c) Bitişik Blok Nizamı : İmar planında enaz iki tarafından komşu parsellerdeki binalara bitişik olan bina yada bahçe mesafe ölçüleri verilmiş blok nizamıdır. c2d) Blok Başı : Bitişik bloğun başına ve sonuna rastlayan blok nizamıdır. c3- Bitişik Nizam : Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalarla bitişik olan yapı nizamıdır. c4-Teşekkülat : Bir yapı adasında yada cephe aldığı yol boyunca mevcut ve muhafazası gereken binaların ilgili Belediyesi İmar Müdürlüğünce belirlenen oluşumudur d- BİNA BÖLÜM İÇİ TANIMLARI : d1) Işıklık : Bina kütlesi içinde kalan ve binanın bir kısım piyeslerinin ışık ve hava almasını sağlayan boşluklardır. d2) Fener : Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıkların, iç bahçe ve avluların ya da altlarında bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık ve/veya hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı elemanıdır. d3) Bacalar : d3a) Duman Bacası : Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır. d3b) Temiz Hava Bacası :Kalorifer duman bacasının en az % 50 oranında büyüklüğe sahip ve havalandırmaya yarayan bacadır. d3c) Hava Bacası : Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın havalandırılmasına yarayan bacadır. d3d) Tesisat Bacası (Tesisat Şaft'ı) : Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği,içine insan girebilen bacadır. d3e) Çöp Bacası : Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan bacadır. d4- Piyes :Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır. d5-Teras: Zemin katta bahçe kullanımı içinde, diğer katlarda düz çatı niteliğindeki kullanılabilir düzlemlerde ve eğik çatı uygulaması yapılmayan son kat veya varsa çekme kat tavan döşemesi üzerinde, imar yönetmeliği hükümlerine uygun olarak çıkma altına giren kısımları ile pergola yapımı hariç üstleri açık olarak tertiplenen ve müşterek veya bağımsız bölüme bağlı kullanılabilinen alanlardır. d6- Balkon: Tüm katlarda çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya gömme niteliğinde, bağlı oldukları bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme elemanları ile ayrılmış, en az bir dış cephe yanı açık, üstü açık ve/veya kapalı olarak ilgili maddede belirtilen şartlar çerçevesinde tertiplenmiş teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır. YAPI İNŞAAT RUHSATINA İLİŞKİN TANIMLAR : MADDE : 20- a- İNŞAAT RUHSATI (YAPI RUHSATİYESİ) Bir yapının imar yasası, imar planı, imar ilke kararları ve imar yönetmeliğine uygun olarak inşa edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi, onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve üzerinde binanın yapılacağı parselin ve binanın tanımları bulunan onaylı resmi izin belgesidir. a1)Yeni İnşaat Ruhsatı : Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak yeni yapı yapılması ya da herhangi bir nedenle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde yapıya başlanılmaması veya başlanıp ta başlama müddetiyle birlikte beş yıl içerisinde bitirilememesi durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır. a2) Esaslı Tamir ve Tadilat ruhsatı : 3290 ve 3366 ile değişik 2981 sayılı yasa hükümleri kapsamında inşaat ruhsatı ve kullanma izni alan yapılar hariç olmak üzere 17.01.1957 tarihinden önce yapılmış olmakla kullanma izni alınmış sayılan yapılar ile ruhsat eklerine uygun tamamlanarak kullanma izni alınmış yapılarda herhangi bir nedenle imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat yapılması durumunda gerekli belge ve röleve projelerinin veya tadilat projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen inşaat ruhsatıdır. a3) İlave İnşaat Ruhsatı : İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde veya kullanma izni alındıktan sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak şartı ile imar mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi durumunda gerekli belge ve ilave yapı projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde ilave yapı veya yapıların başlama ve bitim tarihleri ayrıca kaydedilmek üzere mevcut ruhsat üzerinde düzenleme yapılarak elde edilen inşaat ruhsatıdır. a4)Tadilatın ruhsata Bağlanması : İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda ruhsat süresi içerisinde herhangi bir nedenle imar mevzuatına uygun proje değişikliği yapılması durumunda gerekli belge ve tadilat projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde yapı başlama ve bitim tarihi değiştirilmeden yeniden düzenleme yapılarak elde edilen inşaat ruhsatıdır. a5) Bahçe Duvarı ruhsatı : Mülkiyetin muhafazası maksadıyla kadastro veya imar parseli sınırlarını çevreleyen koruyucu duvarlar için verilen inşaat ruhsatıdır. a6) Geçici İnşaat Ruhsatı : Umumi hizmetlere ayrılan ve 5 yıllık programa dahil olmayan yerlerde mümkün mertebe sökülüp taşınabilir malzemeden yapılacak yapılara ve bahçe sınırlayıcılarına verilen ruhsattır. b-YAPI RUHSATI BAŞLAMA TARİHİ (APLİKE YAPILMASI) : Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı tarihtir. c-YAPI BAŞLAMA TARİHİ: Yapı sahibi veya fenni mes'ullerin müracaatı ile yapı yerinin Belediyece gösterilmesi ve fenni mes'ullerle birlikte Belediye Fen elemanlarınca zapta bağlandığı tarihtir. d-TEMEL ÜSTÜ İZNİ (SUBASMAN VİZESİ) : Yapının zemin kat taban seviyesinde yönetmeliğin 33. Maddesine göre verilen kotun (yüksekliğin) ve aplikenin tekrar kontrolüdür. Bu işlem de yine zapta bağlanır. e-YAPI KULLANMA İZNİ (İSKAN RAPORU) : Onaylı projesine göre tamamlanan veya kısmen tamamlanan binalara verilen izin (rapor)dur. Binanın kısmen tamamlanması durumunda, tamamlanan kısımlara iskan ruhsatı verilebilmesi için, bu bölümlerin ihtiyacını karşılayacak ortak alanların ve varsa istinat duvarlarının kesinlikle inşa edilmesi ile binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur. f- YAPI BİTİM TARİHİ : Yapıya kullanma izni verildiği tarihtir. III. BÖLÜM ARSA VE YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER : PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ: MADDE : 21- İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde, imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri : Arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar vb. mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak, Belediyelerce tespit olunur. Ancak; bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlal edilemez. a- PARSEL GENİŞLİKLERİ : a1)İkamet ve Ticaret Bölgelerinde : a1a- 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde, a1a1) Bitişik nizamda : (6.00) m.den a1a2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (6.00) m.den, a1a3) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) m.den az olamaz. a1b- 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde: a1b1) Bitişik nizamda : (9.00) m.den a1b2) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (9.00) m.den, a1b3) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m.den az olamaz. a1c- 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde : a1c1) Bitişik nizamda : (12.00) m.den, a1c2) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (12.00) m.den a1c3) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) m.den az olamaz. a2- Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret bölgelerinde : a2a) Bitişik nizamda : (5.00) m.den a2b) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (5.00) m.den a2c) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) m.den az olamaz. a3- Küçük Sanayi Bölgelerinde : a3a) Bir katlı küçük sanayi bölgelerinde a3a1) Bitişik nizamda : (5.00) m.den a3a2) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (5.00)m.den a3a3) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) m.den az olamaz. a3b- İki ve daha yukarı katlı küçük sanayi bölgelerinde : a3b1)Bitişik nizamda : (7.,00) m.den a3b2)Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (7.00) m.den a3b3)Ayrık nizamda : yan bahçe mesafeleri toplamı + (7.00) m.den az olamaz. a4-Organize Sanayi ve Fabrika alanlarında : (30.00) m.den az olamaz. a5-Konut dışı kentsel çalışma alanlarında : (40.00) m.den az olamaz. Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol, otopark, yeşil alan, park tarafındaki yan bahçe yerine, yollar için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. b- PARSEL DERİNLİKLERİ : b1) İkamet ve Ticaret Bölgelerinde : b1a) Ön bahçesiz nizamda : (13.00) m.den b1b) Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (13.00) m.den az olamaz. b2- Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret bölgeleri ile küçük sanayi bölgelerinde: b2a) Ön bahçesiz nizamda : (5.00) m.den b2b) Ön bahçeli nizamda : ön bahçe mesafesi + (5.00) m.den az olamaz. b3- Organize Sanayi ve Fabrika alanlarında (30.00) m.den az olamaz. b4- Konut dışı kentsel çalışma alanlarında; (40.00) m.den az olamaz. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında en az parsel büyüklüğü 2000 m2.den az olamaz. BAHÇE MESAFELERİ : MADDE : 22- a) Ön bahçe mesafeleri: Yola, yeşil sahaya, parka ve otoparka rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m.dir. Birden fazla parsele oturan bloklarla, bitişik nizamda mevcut teşekkülata uyulabilir. Bu durumda (5.00 m.) şartı aranmaz. b)Yan bahçe mesafeleri : 4 kata kadar (4 kat dahil) (3.00) m. olacaktır. Kat adedi 4 ila 10 kat (10 kat dahil) olan binalarda yan komşu mesafeleri (3.00) m.ye her kat için (0,50) m. ilave edilmek suretiyle tespit olunur. 11 kat dahil daha yüksek binalarda ise; (6.00) m.ye her kat için 1.00 m. ilave edilerek bulunur. Yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi, bina yüksekliğinin 3'e bölünmesi ile bulunacak sayıdır. Bu hesapta (2.50) m.yi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder. c)Arka bahçe mesafesi: Bina yüksekliğinin yarısıdır. Ayrık ve ikiz yapı nizamında köşe başına rastlayan ve parsel cephesi geniş veya dar yola göre tayin edilen parsellerde, arka bahçe mesafesi yan bahçe gibi değerlendirilir. Bitişik nizamda köşe başına rastlayan parselin, hesaplanan arka bahçesi ada içi boşluğa açılmaması halinde arka bahçe bırakma şartı aranmaz. PARSELASYON PLANI,İFRAZ,TEVHİT VE İSTİSNALAR : MADDE : 23- 1- 3194 sayılı İmar Yasası ve ilgili Yönetmelik hükümlerine göre ifraz ve tevhit işlemleri yapılır." 2- Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden, bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir. 3- Parselasyon planları neticesi bir imar parselinin parçası olarak oluşacak artık ve kadastro parsellerine geçici inşaat izni verilmez. 4- İmar yoluna cephesi olmayan imar parseli yapılamaz. Ancak; İmar parseli oluşturmak amacıyla, meydana gelebilecek artık parsellerde, yola cephe şartı aranmaz. 5- Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şuyu'un izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. GEÇİCİ YAPILANMA ŞARTLARI : MADDE: 24- İmar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçaları imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir. Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde 5 yıllık programa dahil bulunmayanlarında, yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m.yi brüt inşaat alanı (250) m2.yi geçmemek, mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli kabil malzemeden veya buna müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile veya yine imkan nisbetinde mevcut ve müstakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine Belediye Encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir. Bu yapının imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve Belediye Başkanlığının teklifi de göz önüne alınarak hangi maksat için yapılıp, kullanılabileceği Belediye Encümenince tayin ve tespit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dışına çıkamaz. Muvakkat ruhsat süresi 10 yıldır. Yapı izni verilmeden önce Belediye Encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıl müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve diğer lüzumlu ölçü ve şartlarının, tapu kaydına şerh olarak verilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar. Bu parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde, bu yapıların inşaat alanları toplamı (250) m2.den ve yükseklikleri (6.50) m.den fazla olamaz. İmar planı tatbik edilirken, muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır. 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayıl Kamulaştırma Kanunu Hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir. KAPANAN YOLLAR MADDE: 25- İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler imar kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya kadar veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabi zeminden (6.50) m.yi ve brüt inşaat alanı (250) m2.yi geçmemek üzere 24.maddedeki şekil ve esaslar dahilinde muvakkat inşaat izni verilir. TEHLİKELİ ALANLAR MADDE: 26- Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahsurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz. İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur. PARSELLERDE YAPILANMA ŞARTLARI : MADDE : 27 a-Yeni yapılacak binalarda; imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine göre hazırlanarak onaylanan yapı projelerine inşaat ruhsatı safhasında talep üzerine kısmi ruhsat verilebilir. b-Daha önce ruhsatlı olarak inşa edilip, sonradan kat ilavesi verilen binalarda : b1)Statik bakımdan kat ilavesine mahzur olmadığının belgelenmesi, b2)Yapılacak kat için bu yönetmeliğin maddelerindeki yan bahçe,bina derinlikleri,merdiven,asansörler ve kapıcı dairesi,bekçi odası ile ilgili hükümler aranmaksızın ruhsat verilebilir. c) İki tarafında veya arka tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tesbit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve bu yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile, bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uymaksızın yapı yapılmasına izin verilir. BİR PARSELE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI: MADDE : 28- Bir parsele birden fazla bina yapılabilir. Bu durumda : a) Her binaya ait ön,arka ve yan bahçe(ler) müellifçe tayin edilir. b) Komşu parsel sınırına (5.00) m.den az olmamak üzere, binalar arası bahçe mesafeleri yönetmeliğin 22. maddesinde de belirtilen ölçülerden az olamaz. c) Bitişik nizama tabi yerlerde yola cephesi olmayan bina yapılamaz. ÖLÇÜ VE EMSAL VERİLMEMİŞ ALANLAR : MADDE : 29- Ayrık,ikiz ve blok yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı % 30'u hiçbir şekilde geçemez. (Değişik : 31.7.2003 / 46 )Ancak, blok ve ikiz nizamda aynı blok içinde yapılaşma var ise, bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydıyla mevcut binanın rusat aldığı tarihteki yürürlükte bulunan yoğunluğu hiçbir şekilde geçemez. Bu halde TAKS: % 30 şartı aranmaz. Ayrıca parselasyonu yapılmış ve zemin inşaat alanı TAKS %30 hesabına göre (120) m2.den küçük çıkan parsellerde bu yönetmelikte belirlenen bahçe mesafelerine ve bina derinliklerine tecavüz etmemek kaydı ile, taban alanı (120)m2.ye kadar büyültülebilir. İmar planı ile verilen yoğunluklar bu hükme dahil değildir. BİNA CEPHELERİ : MADDE: 30- a)Ayrık yapı nizamı olan yerlerde yoğunluk ve bahçe mesafelerine uyulmak üzere bina cephe ve derinliği serbesttir. b) Blok yapı nizamı olan yerlerde en fazla blok boyu (50.00) m.dir. c) İkiz nizama tabi yerlerin ifraz ve tevhit işlemi görmesi neticesi oluşacak yeni imar parsel ikiz nizam olabileceği gibi, parsel sahibinin talebi ile ayrık yapı şartlarına da uydurulur. Ayrıca ayrık nizama tabi olan yerlerde, parsel sahiplerinin birlikte talebi üzerine, daha uygun çözüm yolları bulmak amacı ile birkaç dar parsel ile birlikte mütalaa edilerek, parsellere oturan toplam bina cephesi 20 m.yi geçmemek, asgari bahçe mesafelerini muhafaza etmek ve yoğunluğu aşmamak şartı ile civarın yapı karakterine uyum sağlayacak şekilde ikiz nizam tertip edilebilir. BİNA DERİNLİKLERİ : MADDE: 31- Bina derinlikleri hiçbir yerde arka bahçe sınırına (3.50) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile H I =L - ( K +---- ) formülü ile hesaplanır. 2 I: Bina derinliği L:Parsel derinliği K:Ön bahçe mesafesi H:Bina yüksekliğini gösterir Ancak; a- Formülün kullanılması sonucunda (10.00) m.den az çıkan bina derinlikleri, arka bahçe mesafesi (2.00) m.den az olmamak üzere (10.00) m.ye kadar çıkarılabilir. b- Bitişik nizamda : köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği, parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. c-İmar planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen bitişik nizam yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak kullanılan zemin katları, bodrumları ile birlikte ön bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile arsa derinliğince yapılabilir. Şu kadar ki; Meyilli arsalarda bu yüksekliğin arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (6.50) m.yi geçmesi halinde bu miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) m. geriden başlatılır. d- Bitişik nizamda köşe başı parsellerin haricinde, iki yola veya park,yeşil saha,.otoparka vb. cephesi bulunan parsellerde varsa ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonra bina derinliği (40.00)m.yi geçmemek şartıyla tamamen doldurulabilir. BİNA YÜKSEKLİKLERİ : MADDE: 32- İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde, bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur. 1- İmar planına göre yol genişliği : (7.00) m.ye kadar olanlarda : Bina yüksekliği (6.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 2 den fazla, (7.00) m. ve daha geniş olanlarda: Bina yüksekliği (9.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 3 den fazla, (9.50) m.ve daha geniş olanlarda: Bina yüksekliği (12.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 4 den fazla, (12.00) m. ve daha geniş olanlarda: Bina yüksekliği (15.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 5 den fazla, (14.50) m. ve daha geniş olanlarda: Bina yüksekliği (18.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 6 dan fazla, (17.00) m.ve daha geniş olanlarda:Bina yüksekliği (21.50) m.den, kat adedi bodrum hariç 7 den fazla, (19.50) m. ve daha geniş olanlarda: Bina yüksekliği (24.50) m. den, kat adedi bodrum hariç 8 den fazla olamaz. 2- İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup da yapı yapılması yasaklanan edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz. 3-Bu maddenin uygulanmasında yollardaki arizi genişleme ve daralmalarında ön bahçe,yeşil alan,refüj,meydan,otopark,demiryolu,su yolu gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez. BİNALARA KOT VERİLMESİ : MADDE: 33- (Değişik : 31.7.2003/46) % 7 meyile kadar olan arsalar düz, diğerleri meyilli arazilerdir. Binalara kot, binanın cephe aldığı yolun tretuvar seviyesinden henüz tretuvar olmayan yerlerde ise teşekkül ettirilecek tretuvarın tayin edilen seviyesinden verilir. a-ÖN BAHÇESİ OLMAYAN BİNALAR : Bina cephesindeki yolun en yüksek tretuvar seviyesinden verilir. Eğimli yollarda, yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotu tretuvardan (3.00) m. yükseldiği takdirde binalara kademe yapılması mecburidir. Yol cephesindeki kademe boyu (6.00) m.den az olamaz. (6.00) m.den az olması durumunda, bir önceki kademe seviyesine uyulur. b-AYRIK, BLOK, VE/VEYA ÖN BAHÇELİ BİNALARDA b1) Tabi zemini yol kotundan düşük olan binalar : Bina ön cephe hattındaki yolun, binaya isabet eden tretuvarının en üst seviyesinden verilir. b2) Tabi zemini yol kotundan yüksek olan binalar : Tabi zemini yol kotu üstünde olan parsellerde binalara verilecek kot, binanın köşe kotlarının ortalamasına eklenerek verilir. Ancak, tretuvar üst seviyesinden (3.00) m.yi hiçbir şekilde geçemez. b3)Tabi zemini yoldan kısmen yüksek, kısmen düşük olan binalar : Parsel köşe kotlarının ortalaması, yoldan düşük ise yukarıdaki (1) bendine, yüksek ise (2) bendine göre uygulanır. b4)Bir parsele birden fazla bina yapılması durumunda : Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde her bina, müellifçe tayin edilen ön cepheden kotlandırılır. b5 ) ( Ek : 31.7.2003 / 46 ) Eğimli arazilerde yer alan parsellerde kot; Binanın zeminde kaplayacağı yerin en yüksek noktasından verilir. c- KÖŞE BAŞINA RASTLAYAN BİNALARDA : c1)Yolların farklı genişlikte olduğu durumda geniş yoldan, c2)Yolların aynı genişlikte olduğu durumda yolların kesiştiği tretuvar üst seviyesinde verilir. d- KÖŞE BAŞI HARİCİ İKİ YOLA CEPHELİ BİNALARDA : Köşe başı harici iki yola cepheli binalara yukarıdaki maddelere uygun olarak kot verilir. e-BİNALARA VERİLEN SUBASMAN KOTLARINA AİT ÖLÇÜLER : e1) Su basman kotu,ön bahçeli binalarda konutlarda, kırmızı kottan itibaren konutlarda + (0.50), dükkanlarda + (0.17)m. olarak verilir. Ön bahçeli binalarda parsel başlangıç sınırından, bina ön cephe sınırına kadar % 2 eğim hesap edilerek ilave edilir. e2) Resmi ve umumi binalarda su basman kotu seviyesi ilgili Belediyesince tespit edilir. e3) Arazi meyilinden faydalanmak veya mimari icaplar sebebiyle binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bölümün, tespit edilen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tayin olunan asgarı kat yüksekliklerine veya bu yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli kotlardan ve farklı taban seviyelerinden müteşekkil olarak tertiplenmesi mümkündür. Bu durumda ; Kat adedini ve bina yüksekliğini bozmamak kaydıyla; zemin kat taban kotları a)Ön bahçesiz nizamlarda, bina içinde yoldan en az (3.00) m geriden başlamalıdır. b)Blok, ayrık ve ikiz nizamdaki binalarda ise binaların zemin kat piyesleri farklı kotlarda tertiplenebilir. BAZI YAPILARDA ARANAN ŞARTLAR : MADDE : 34- a- Adedi Ve Kat Yükseklikler : a1) Kerpiç binalarda bodrum dahil 2 katı, a2)Hımış, ahşap binalarda bodrum dahil 3 katı, a3)Yığma binalarda bodrum dahil 5 katı aşamaz. b- Ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik olarak yapılamazlar. Hımış ve yarım kagir binaların komşu hudutlarına zeminden itibaren çatının her yerinde (0.50) m. yüksekliğe kadar ve en az bir tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilmeleri mümkündür. c-Yığma binalar için duvar kalınlıkları TS 2510 (kagir duvarlar hesap ve yapım kuralları) esas alınarak yapılacaktır. d- Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan hiçbir şekilde kullanma izni verilemez. SAÇAKLAR VE GÜNEŞ KESİCİLER MADDE: 35- Binalara yapılacak saçakların eni (1.20) m.yi geçemez. Tretuvarın üst seviyesinden (2.40) m.yükseklikten başlamak ve alan olarak yararlanmamak şartı ile bina cephesinden , varsa çıkma ucundan yatay ve düşey (0,50)m.yi geçmeyen güneş kesiciler yapılabilir. ÇATILAR: MADDE: 36- Çatılar, estetik görünümü de göz önüne alınarak fen ve sağlık şartlarına uygun olmak kaydıyla düz (Teras) veya eğimli yapılabilir. a) ÇATI YÜKSEKLİĞİ VE EĞİMİ: a1) Çatı Yüksekliği: Son kat tabliye betonu üzerinden en yüksek mahya kotu arasındaki mesafedir. En fazla çatı yüksekliği hesap edilirken; Ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda bloku ile müşterek kırma, birden fazla parsele oturan blok binalarda ve bitişik nizamda ön ve arka cepheye akıntılı beşik çatı kurulacağı varsayılarak en fazla % 45 meyile göre hesaplanır. a2) Çatı Eğimi: Çatı meyili saçak ucundan hesaplanır. Yapılması düşünülen çatı şeklinde ?ANA MAHYA?ya yükselen eğim ?ANA EĞİM?dir. Yapı bütününde tek tarafa eğimli çatı yapılamaz. En fazla mahya kotunu geçmemek ve ?Ana Eğimi?in Belirtilmesi ve Ana Eğim içerisinde kalması kaydıyla, çatı meyli ve şekli serbesttir. Eğimli çatı yapılırken ana eğim saçak ucundan başlayarak yükselecektir. Gizli dere ve oluk yapılması halinde damlalık aşığı (0.60)m.ye kadar yükseltilebilir. Bu durumda hesaplanan en fazla mahya kotu yükseltilemez. Ayrık ve müstakil blok nizamda hesap neticesi en yüksek mahya kotu (3.50)m.den küçük çıkarsa; İstenildiğinde çatı meyili % 33 ila % 45 arasında kalması kaydı ile mahya kotu (3.50)m.ye kadar çıkartılabilir. İkiz nizamda ise bu hüküm, ikizi ile birlikte müracaatı halinde uygulanacaktır. İkili blok, birden fazla parsele oturan blok ve bitişik nizamda mevcut teşekkülata uyulacaktır. b- ÇATI KULLANIMI : Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz. Bu bölümlerde ancak su deposu, asansörle ilgili mekanlar, kapıcı ve kaloriferci dairesi, bekçi odası, yönetim odası ve son kat bağımsız bölümlerle bağlantılı piyesler yapılabilir. Ortak merdivenler bağımsız bölüm bağlantısı merdiveni olarak kullanılamaz. b1) Eğimli Çatı Kullanımı: Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan tabliyesi kısmen veya tamamen yapılmayabilir. Çatı arasının kullanımı, saçaklar dahil son kat tavan tabliyesinin brüt % 50?sidir. Bu alana kullanılsın veya kullanılmasın çatı ?Ana Eğimi? ve/veya ana eğim izdüşümü altında kalan ve çatı yapılsın veya yapılmasın yüksekliği (2.00) m.yi sağlayan tüm alanlar dahildir. Son kat tavan tabliyeleri farklı kat kotlarda yapıldığında kullanılan çatı alanı ait olduğu bağımsız bölüm ve katı ile birlikte kullanılır. Çatı aralarında kullanılacak bu alana ; Terasların ½?si, merdiven, asansör boşlukları ile ışıklıkların tamamı dahil değildir. b2) Teras Çatı Kullanımı : Konut ve Ticaret Bölgelerinde 5 kattan az yapılarda, tamamı teras çatı yapıldığı takdirde, teras çatı iskan amacıyla kullanılamaz. Ana Eğim içinde kalmak, tamamı teras çatı yapılmak ve bu yönetmeliğin iç yükseklikler şartlarına uymak kaydı ile; b2a) 5 Kat ve 5 Katı Geçen Binalarda; Çatıda en fazla asansör makine dairesi, merdiven evi ve brüt (80 m2.)yi geçmeyen bir kapıcı dairesi, yönetim ve toplantı odası yapılabilir. Kullanılan bu alanların toplamı, son kat tavan tabliyesinin % 50?sini hiçbir şekilde geçemez. Yapılan bu mekanların çatıları da teras olması gerekir. b2b) Sanayi Bölgelerinde; Son kattaki bağımsız bölümle irtibatlandırmak ve son kat tavan tabliyesinin % 50'?ini geçmemek kaydı ile çatı kullanılabilir.? c- ÇATI İLE İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER: c1) Yapı içinde ortak mahalden çatı yüzeyine bağımsız çıkış sağlanmalıdır. Çıkış için gemici merdiveni kullanılması halinde enaz (0.80x0.80)m.boşluk bırakılmalıdır. c2) Merdiven evi, ışıklıklar, havalıklar, hava bacaları çatı örtüsünü (0.50)m. aşabilir. Ayrıca, zorunlu olan tesisatla ilgili hacimler ile çatı pencerelerinin de çatı örtüsünü aşmasına izin verilir. TS 863?ün şartlarına uygun olarak yapılan asansör kuleleri çatı örtüsünü aşabilir. c3) Gerektiği takdirde çatı ile ilgili hükümleri bozmamak kaydıyla çatı arasına tabliye betonu atılabilir. c4) Umumi binalar, tamamı ticari amaca tahsisli binalar ve sanayi binalarında teras çatı yapılması halinde, teknik şartlara uygun olarak giriş ve çıkış rampası temin etmek şartı ile teras çatılar binaya ait otopark olarak tertiplenebilir. c5) Binalarda yapılacak saçaklar bina sınırından, varsa açık ve kapalı çıkma ucundan (1.20)m.yi geçmemek üzere yapılabilir. c6) Çatı arasının her türlü yapı nizamında bu yönetmeliğe uygun olarak kullanılması halinde; Komşu sınırına (2.00)m.den fazla yaklaşmayan ve bina cephe hatlarında son kat dış duvar dikey hattına geçmeyen kapalı mekanların çatı örtüsünü açmasına izin verilir. d- ÇATI HÜKMÜNE BAĞLI OLMAYAN YAPILAR: Dini yapılar, Kule, Kubbe ve Minare gibi kısımların çatı örtüsü ile tarihi ve mimari değeri olan eski eserlerin yeni yapılacak ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir. ÇIKMALAR : MADDE : 37- Binalarda imar planı veya yönetmelikte ön görülen taban alanı dışında , kendi parsel hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık veya kapalı çıkma yapılabilir. Bu çıkmaların yapılabilmesi için aşağıdaki şartlar aranır. 1- Çıkma derinliği (2.00) m.ye kadar olanlarda zemin kat taban tabliyesinden itibaren, (2.00) m.den fazla olanlarda ise su basman seviyesinden çıkma tabliye üst kotu arası (5.50) m.den az olmamak üzere yapılabilir. Bu halde çıkma tabliye üst kotu ile tabii zemin arasındaki mesafe (2.40) m.nin altına düşemez. 2- Yığma binalarda kapalı çıkma yapılamaz. Ancak, (1.50) m.ye kadar açık çıkma yapılabilir. a- KAPALI ÇIKMALAR : a1) Yola Bakan Cephelerde : Yola bakan cephelerde parsel cephesine (3.50) m.den fazla yaklaşmamak kaydıyla çıkma yapılabilir. Ancak; a1a) Parsel köşelerinde (3.50) m. sınırı aranmaz. Çıkma köşe noktasında aynı genişlikte devam edebilir. a1b) Birden fazla parsel üzerine oturan bloklarda veya bitişik nizama tabi yerlerde yapılacak (1.50) m.den fazla çıkmalar, ilgili Belediyenin görüşü alınmak suretiyle yapılabilir. a1c) İmar planı değişikliği sebebiyle ön bahçe mesafesi imar planı veya bu yönetmelikle belirlenen ölçünün altına düşmüşse, (1.50) m.yi geçmemek üzere çıkma ile parsel kenarı arasında (3.50)m. mesafe şartı aranmaz. a2) Yan Bahçeye Bakan Cephelerde : Yönetmelikte belirlenen asgari yan bahçe mesafesine taşmamak kaydıyla (1.50) m.ye kadar çıkma yapılabilir. a3) Arka Bahçeye Bakan Cephelerde : Parselin arka komşu parsel sınırına (3.50) m.den fazla yaklaşmamak kaydıyla bina cephe hattından itibaren (1.50) m.ye kadar çıkma yapılabilir. a4)Yapılacak çıkmalar cephe boyunca devam ettirilebilir. a5) 31.maddenin (c) fıkrasına istinaden yapılan ticari binalar ve imar planlarında kütle lekesi belirlenmiş zemin ve bodrum katları genişleyen üst katların nokta blok halinde gösterildiği yapı nizamlarında çıkma hükümlerine göre üst katlarda yapılan çıkmalar (kapalı veya açık), zemin kat tavanından başlatılabilir." b- AÇIK ÇIKMALAR : b1) Yola Bakan Cephelerde : Yola bakan cephelerde yapılacak açık çıkmalar kapalı çıkma şartlarına tabiidir. Ancak : b1a) Birden fazla parsele oturan bloklarda veya bitişik nizamda yapılacak açık çıkmalar, komşu parsel sınırına (2.00) m.den fazla yaklaşamaz. Yaklaşılması halinde açık çıkmanın komşu sınırından itibaren (1.00) m. genişliğinde kat yüksekliğince duvarla kapatılması zorunludur. b1b) Komşu cephe hattını geçmemesi veya komşu parselden muvafakat alınması halinde bu hüküm aranmaz. b2) Yan Bahçeye Bakan Cephelerde : Yan bahçeye bakan cephelerde yapılacak çıkmalar, komşu sınırına (2.00) m.den fazla yaklaşmamak kaydı ile en fazla (1.50) m.ye kadar yapılabilir. b3) Arka Bahçeye Bakan Cephelerde : Parselin arka komşu parsel sınırına (3.50) m.den fazla yaklaşmamak kaydıyla bina cephe hattından itibaren (1.50) m.ye kadar yapılabilir. Yol cephelerinde komşu parsele olan yaklaşma mesafesi bu madde için de geçerlidir. Çıkma yapılamayan bina cephelerinin zemin kat tavanından itibaren hangi katta yapılırsa yapılsın (0.20) m.yi geçmemek şartı ile yapılan motif çıkmalar, çıkma şartına tabi değildir. Bahçe içinde yapılacak üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden itibaren genişliği (2.50) m.yi geçmemek , tretuvar dışına taşmamak ve en alçak noktası tretuvar kotundan en az (2.50) m. yükseklikte yapılacak giriş saçakları çıkma değildir. IŞIKLIK VE HAVA BACALARI : MADDE : 38- Her müstakil ev veya dairede en az bir oturma odası ile yatak odasının doğrudan doğruya hariçten ışık veya hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. a- Işıklıklar: 1-3 katlı binalarda dar kenarı (1.00) m.den ve alanı (3.00) m2.den, 4-9 katlı binalarda dar kenarı (l.50) m.den ve alanı (4.50) m2.den, 10 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı (2.00) m.den ve alanı (6.00) m.den az olamaz. Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda odalar gerektiğinde ışıklığa açılabilir. b- Hava bacaları : Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü dar kenarı (0,20)m.den az olmamak şartı ile alanı (0,20) m2.den az olamaz. Ancak, zemin kattaki dükkanlara yapılacak her hela ve yıkanma yeri için (0.11x0.11) m. ebadında hava bacası yapılabi